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2020年，一場(chǎng)突如其來的新冠肺炎疫情，將物業(yè)管理行業(yè)推到了第一線，幾乎一夜之間，千萬物業(yè)人吹響了“集結(jié)號(hào)”，為社區(qū)筑起最堅(jiān)固的防線。
??“我們也沒想到，央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》欄目會(huì)專門為物業(yè)管理行業(yè)做一期節(jié)目，播出紀(jì)錄片《物業(yè)英雄》，這也是主流媒體首次提出‘物業(yè)英雄’這個(gè)稱呼，這是社會(huì)對(duì)我們物業(yè)管理行業(yè)的認(rèn)可。” 中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)沈建忠在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)（微信ID：china-crb）記者采訪時(shí)表示。在他看來，這次物業(yè)人所取得的成績(jī)，其背后是物業(yè)管理行業(yè)多年來開展轉(zhuǎn)型升級(jí)，推進(jìn)信息化、數(shù)字化、智能化、科技化發(fā)展的結(jié)果。
??這位當(dāng)年媒體口中的樓市行政化調(diào)控“執(zhí)行主官”，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)司工作35年，曾見證了深圳第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誕生，也見證了物業(yè)管理行業(yè)近四十年的發(fā)展歷程。他認(rèn)為，盡管物業(yè)管理行業(yè)近幾年發(fā)展迅速，成績(jī)斐然，但是依然存在一些制約行業(yè)發(fā)展的問題。面對(duì)未來，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展任重道遠(yuǎn)。
??取得價(jià)值共識(shí)，完善市場(chǎng)機(jī)制
??“業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)不斷提升的要求和物業(yè)服務(wù)成本上升形成的巨大矛盾，是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要難題。”沈建忠表示，在他看來，在物業(yè)費(fèi)的制約下，現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在原有服務(wù)基礎(chǔ)上提供更為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)難以為繼。
??對(duì)此，他舉了一個(gè)老舊小區(qū)停車管理的例子。北京衛(wèi)視《向前一步》欄目曾播出了一期關(guān)于老舊小區(qū)停車費(fèi)的節(jié)目。節(jié)目中報(bào)道的小區(qū)由于早期的規(guī)劃設(shè)計(jì)問題，停車一直缺乏規(guī)范化管理，居民停車靠自主占位，有的甚至設(shè)置地鎖。為了改變這種狀況，街道居委會(huì)曾嘗試引進(jìn)一家停車管理公司，對(duì)小區(qū)停車位改造升級(jí)，實(shí)施規(guī)范化管理，但這一舉措需要收取基本的停車費(fèi)用，以保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)，但很多業(yè)主持反對(duì)意見，如果協(xié)調(diào)不下來，停車服務(wù)很難維持下去，物業(yè)服務(wù)的提升也往往遇到同樣的問題。
??在物業(yè)管理行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整機(jī)制像一座難以撼動(dòng)的冰山。在一些小區(qū)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)市場(chǎng)化定價(jià)，居民能享受較好的物業(yè)服務(wù)，但更多小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)幾年甚至十幾年調(diào)不了，而人力資源成本卻一直在增加，這些基礎(chǔ)問題成為物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的阻礙。
??優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)和普通物業(yè)服務(wù)的區(qū)別實(shí)際上受物業(yè)費(fèi)的制約，在相當(dāng)一部分人的概念里，覺得對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意拒繳物業(yè)費(fèi)理所當(dāng)然，這就導(dǎo)致大部分物業(yè)服務(wù)只能停留在普通層面。目前國(guó)內(nèi)普通住宅物業(yè)費(fèi)平均價(jià)格在2元/平方米左右，一些老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)甚至只有幾毛錢。各地在物業(yè)管理政策調(diào)整中已經(jīng)涉及這些問題，例如今年5月1日，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施，物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)備受關(guān)注。
??“這背后的根本原因是在服務(wù)價(jià)值上沒有形成共識(shí)。”在沈建忠看來，優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)可以為資產(chǎn)帶來溢價(jià)，真正受益的是社會(huì)和業(yè)主。一些實(shí)例證明，在二手房市場(chǎng)，物業(yè)服務(wù)好的小區(qū)房產(chǎn)成交單價(jià)會(huì)比周邊項(xiàng)目平均高2000元以上，所以，物業(yè)費(fèi)不是越低越好，它應(yīng)該是一個(gè)全生命周期價(jià)值概念，質(zhì)價(jià)相符才是普適性的規(guī)律。
??但目前社會(huì)對(duì)專業(yè)物業(yè)服務(wù)價(jià)值和物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)地位的認(rèn)識(shí)和接納程度不高，因此在市場(chǎng)化進(jìn)程中，低價(jià)格往往更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)也因此出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象。對(duì)此，沈建忠認(rèn)為，單純的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)真正受到傷害的是業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)，也只會(huì)給行業(yè)發(fā)展帶來不利影響，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)得不到有效的管護(hù)，特別是隱蔽的設(shè)備設(shè)施維護(hù)，是以縮短房屋的使用壽命為代價(jià)的。只有聯(lián)合各界力量共同推動(dòng)社會(huì)對(duì)全生命周期物業(yè)服務(wù)價(jià)值的共識(shí)，建立起公開、公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過健全的誠(chéng)信體系，實(shí)現(xiàn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，才能為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展打開全面升級(jí)的通道。
??推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型
??“我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入中等收入國(guó)家的行列，人民需求也變得更多元化，只有向現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型才有出路。”沈建忠表示。他認(rèn)為：物業(yè)管理行業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的標(biāo)志主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)集中度、智能科技、商業(yè)模式創(chuàng)新和專業(yè)化等方面。
??從產(chǎn)業(yè)集中度來看，首先要符合“二八定律”，即20%的骨干企業(yè)，掌握80%的產(chǎn)業(yè)資源。只有產(chǎn)業(yè)集中度提高，企業(yè)才有可能做到平臺(tái)化、智能化、科技化，才能有效提升服務(wù)效率、服務(wù)水平，只有規(guī)模化效益，企業(yè)才能騰出身手日后實(shí)現(xiàn)精細(xì)化。
??但目前國(guó)內(nèi)已有近23萬家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并且每年以20%——30%的數(shù)量增長(zhǎng)。對(duì)于這種現(xiàn)狀，沈建忠指出：這不是行業(yè)理想的發(fā)展趨勢(shì)，目前行業(yè)大部分企業(yè)還是小而全，在低水平競(jìng)爭(zhēng)，未來一定是企業(yè)品牌建設(shè)和核心競(jìng)爭(zhēng)力的競(jìng)爭(zhēng)，因此物業(yè)管理行業(yè)需要培育一批領(lǐng)軍骨干企業(yè)，以開放、平和的心態(tài)對(duì)待正在發(fā)生的兼并、重組，要鼓勵(lì)、支持、引導(dǎo)資本的介入，推動(dòng)行業(yè)集中度的提升。
??同時(shí)，他認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)的高度集中化并不意味著中小企業(yè)沒有生存空間，失去價(jià)值，中小企業(yè)可以通過走專業(yè)化道路，做專、做精，實(shí)現(xiàn)小而美、小而專，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值，在多元化的誘惑面前，中小企業(yè)要保持一顆平常心，根據(jù)企業(yè)的自身?xiàng)l件有所為，有所不為。
??在行業(yè)智能化科技化方面，他提出行業(yè)應(yīng)該充分調(diào)動(dòng)起資源共享理念，企業(yè)不一定要全部自己做研發(fā)，而是要分享現(xiàn)代科技成果，懂得資源整合，用共享經(jīng)濟(jì)理念，加上協(xié)調(diào)發(fā)展的理念，通過整合資源來壯大規(guī)模。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的成長(zhǎng)邏輯不是取決于你擁有多少資源，而是取決于你能整合多少資源。資源也不一定需要用錢去買，可以用商業(yè)創(chuàng)新模式進(jìn)行整合。
??在商業(yè)模式創(chuàng)新方面，他認(rèn)為，創(chuàng)新商業(yè)模式應(yīng)抱有開放和敬畏的心態(tài)。商業(yè)模式創(chuàng)新的難點(diǎn)是要在動(dòng)態(tài)狀態(tài)下平衡好各方利益的關(guān)系、內(nèi)外部的關(guān)系，要把資源、技術(shù)、人力、資本、市場(chǎng)的需求有效整合，形成生態(tài)圈、生態(tài)系統(tǒng)。在這一過程中，競(jìng)爭(zhēng)要素、增長(zhǎng)邏輯的任何變化，都會(huì)要求生態(tài)圈內(nèi)的要素重新組合達(dá)到新的平衡。如何讓企業(yè)在賺到錢的同時(shí)，給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、合作伙伴、服務(wù)對(duì)象創(chuàng)造價(jià)值，這就需要企業(yè)不斷創(chuàng)新商業(yè)模式。
??對(duì)于如何推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，沈建忠認(rèn)為有兩點(diǎn)需要把握，一是推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的法治化，二是爭(zhēng)取產(chǎn)業(yè)化政策支持。
??讓物業(yè)服務(wù)更簡(jiǎn)單，更有價(jià)值
??對(duì)于近幾年在行業(yè)中被較多提及的增值服務(wù)概念，沈建忠認(rèn)為社會(huì)上可能對(duì)此存在誤解。他表示：“很多人認(rèn)為增值服務(wù)只是單純?yōu)榱似髽I(yè)提升利潤(rùn)率而提供的服務(wù)，但實(shí)際上增值服務(wù)是通過物業(yè)服務(wù)為業(yè)主提高物業(yè)價(jià)值，讓業(yè)主獲得更多的價(jià)值回報(bào)，讓物業(yè)服務(wù)更簡(jiǎn)單，更有價(jià)值。”
??對(duì)此，他舉了一個(gè)蘋果手機(jī)的例子，很多人喜歡買蘋果手機(jī)，是因?yàn)樘O果手機(jī)的體驗(yàn)超出人們的預(yù)期。新穎的引導(dǎo)消費(fèi)理念讓果粉們進(jìn)入全新的消費(fèi)領(lǐng)域，感到物所超值。讓他感到欣慰的是，國(guó)內(nèi)一些龍頭企業(yè)已經(jīng)嘗試按照幸福社區(qū)來打造整個(gè)服務(wù)體系，提供的很多服務(wù)可能消費(fèi)者還沒有意識(shí)到，例如彩生活等一些平臺(tái)的很多增值服務(wù)，這些服務(wù)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來整合、專業(yè)公司來提供。再如碧桂園服務(wù)等公司正在打造的管家體系，就像私人醫(yī)生一樣，管家對(duì)業(yè)主家庭生活方方面面都能夠提供專業(yè)的意見和服務(wù)。
??扎實(shí)做好服務(wù)是根本
??這場(chǎng)沒有硝煙的“戰(zhàn)疫”，不僅讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、街道社區(qū)建立起前所未有的緊密聯(lián)系，也讓物業(yè)股在整體下行的資本市場(chǎng)走出一番逆市上漲的行情。
??據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至2020年6月22日，A+H股26家物業(yè)股2020年以來算術(shù)平均的區(qū)間漲幅達(dá)52%，加權(quán)平均漲幅達(dá)101%。繼頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)上漲后，二線物業(yè)服務(wù)企業(yè)近期受捧，其中，銀城生活服務(wù)年初至今漲182.7%、永升生活服務(wù)年初至今漲141%，而同期恒生指數(shù)累計(jì)下跌13%。
??“在這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，資本市場(chǎng)還能對(duì)這個(gè)行業(yè)上市企業(yè)價(jià)值予以充分肯定，這也說明我們的付出是值得的。”沈建忠表示，“過去的一年，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)借助上市資金和平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行了多業(yè)態(tài)規(guī)模擴(kuò)張和多元化服務(wù)布局，正在實(shí)現(xiàn)由資本驅(qū)動(dòng)的外延式增長(zhǎng)到市場(chǎng)主導(dǎo)的內(nèi)生式發(fā)展的轉(zhuǎn)化，進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。這些企業(yè)在運(yùn)營(yíng)模式、盈利能力、創(chuàng)新能力、發(fā)展方向等方面的表現(xiàn)給行業(yè)帶來了巨大信心，他們?cè)谝I(lǐng)行業(yè)快速發(fā)展的過程中也扮演著越來越重要的角色。也是資本能認(rèn)同物業(yè)服務(wù)價(jià)值的原因之一”。
??但他同時(shí)也提出，盡管在資本的推動(dòng)下，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)市盈率普遍走高，但對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，扎實(shí)做好服務(wù)是根本，只有打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模化發(fā)展，物業(yè)服務(wù)價(jià)值形成共識(shí)才能有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
??機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)
??華泰證券：
??城市服務(wù)有望進(jìn)一步打開物管行業(yè)空間
??5月以來物管公司頻繁出圈城市服務(wù)，該趨勢(shì)符合物管公司和政府的雙重訴求。物管龍頭一馬當(dāng)先，城市服務(wù)模式探索百花齊放，其中規(guī)模大、利潤(rùn)優(yōu)、模式輕、格局散的市政環(huán)衛(wèi)成為主要觸角，物管公司和傳統(tǒng)環(huán)衛(wèi)公司模式存在差異。城市服務(wù)有望進(jìn)一步打開物管行業(yè)空間，提升未來3——5年的增長(zhǎng)韌性。
??年我國(guó)市政環(huán)衛(wèi)市場(chǎng)規(guī)模 3171 億元，其中第三方市場(chǎng)化規(guī)模 1422 億元，可為物業(yè)管理行業(yè)帶來 10%——20%營(yíng)收增量，預(yù)計(jì) 2024 年第三方市 場(chǎng)化規(guī)模可達(dá) 3044 億元。年主要環(huán)衛(wèi)上市公司凈利率在 8%——13%， ROE 在 13%——16%，具有吸引力。尤其是政府采購(gòu)類市政環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目與物業(yè)管理模式類似，都具有輕資產(chǎn)投入、持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的特性。年 TOP10 市占率 21%，競(jìng)爭(zhēng)格局分散，具有切入空間。物管公司切入市政環(huán)衛(wèi)領(lǐng)域，與環(huán)衛(wèi)企業(yè)分享市場(chǎng)蛋糕，二者在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式、服務(wù)內(nèi)容、平均服務(wù)年限、單項(xiàng)目年化金額上體現(xiàn)出差異。
??光大證券：
??物管行業(yè)的五大邊界趨勢(shì)
??光大證券根據(jù)上市進(jìn)度及股價(jià)表現(xiàn)，結(jié)合行業(yè)節(jié)點(diǎn)事件，將行業(yè)發(fā)展分為4個(gè)階段：第一階段：價(jià)值潛伏期（2014.7——2017.5）；第二階段：價(jià)值逐步發(fā)現(xiàn)（2017.5——2018.10）；第三階段：價(jià)值受到市場(chǎng)高度關(guān)注（2018.10——2020.3）；第四階段：疫情后價(jià)值充分挖掘（2020.3至今）。
??光大證券認(rèn)為，物管行業(yè)發(fā)展存在五大邊際趨勢(shì)：一是疫情防控常態(tài)化，短期職能長(zhǎng)期化,居民和政府對(duì)物業(yè)的需求增加固化。二是加大對(duì)社區(qū)消費(fèi)場(chǎng)的挖掘和建設(shè)。行業(yè)不斷擴(kuò)大社區(qū)消費(fèi)型業(yè)務(wù)覆蓋面和種類，單位效能快速提升。三是科技賦能提升管理效率。疫情防控中，物業(yè)企業(yè)的科技應(yīng)用得到了充分發(fā)揮。四是切入城市服務(wù)，提升行業(yè)發(fā)展空間。隨著市場(chǎng)化推進(jìn)，政府部門開始解決多條線管理所產(chǎn)生的摩擦成本，物業(yè)城市服務(wù)崛起。五是行業(yè)集中度加速提升，并購(gòu)整合加劇。疫情對(duì)于多數(shù)中小企業(yè)（包括物業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)）來說是一次嚴(yán)峻考驗(yàn)。年初至今，已有多家物業(yè)上市公司進(jìn)行市場(chǎng)融資，預(yù)計(jì)下半年將會(huì)看到較多的并購(gòu)案例落地。
??德勤咨詢：
??標(biāo)桿企業(yè)向智慧化、跨界化和生態(tài)化轉(zhuǎn)型
??中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)呈現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿Γ锕芄驹鲋捣?wù)收入增長(zhǎng)顯著，市場(chǎng)中存量與增量并存，未來擁有萬億級(jí)市場(chǎng)容量。TOP100物管公司市場(chǎng)集中度增強(qiáng)，頭部效應(yīng)顯現(xiàn)，而獨(dú)立第三方物業(yè)企業(yè)與地產(chǎn)集團(tuán)拆分物業(yè)企業(yè)的發(fā)展路徑呈現(xiàn)差異化。
??以碧桂園服務(wù)、佳兆業(yè)美好等為代表的地產(chǎn)集團(tuán)拆分物業(yè)企業(yè)，發(fā)展路徑主要依托地產(chǎn)開發(fā)帶來的資源優(yōu)勢(shì)，承接優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，強(qiáng)化市場(chǎng)拓展能力，開拓第三方市場(chǎng)，并開展高質(zhì)量并購(gòu)，實(shí)現(xiàn)高效擴(kuò)張。而以長(zhǎng)城物業(yè)、新大正等為代表的獨(dú)立第三方物管公司，主要發(fā)展路徑則是通過技術(shù)賦能，延展公共資源與資產(chǎn)管理服務(wù)，利用大數(shù)據(jù)創(chuàng)新業(yè)務(wù)，承接公眾、醫(yī)院、學(xué)校等多種服務(wù)業(yè)態(tài)，積極開拓全國(guó)市場(chǎng)。
??物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的下半場(chǎng)，行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)紛紛啟動(dòng)了從傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)向智慧化、跨界化、生態(tài)化的轉(zhuǎn)型升級(jí)。從微觀層面看，物業(yè)服務(wù)的范圍從傳統(tǒng)物業(yè)“四保”延展至圍繞著社區(qū)用戶的深層次需求的全生命周期服務(wù)；從宏觀層面看，物業(yè)服務(wù)場(chǎng)景從住宅或商企的單一場(chǎng)景延展至衣、食、住、行、學(xué)、商、娛、醫(yī)等城市生活全場(chǎng)景覆蓋。
??國(guó)信證券：
??物管行業(yè)高估值的三大支撐
??國(guó)信證券認(rèn)為，當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的高估值有三大支撐：一是高續(xù)約率下物管的商業(yè)模式類似“坐地收租”，本質(zhì)上錨定了較高估值水平，二是中短期高度確定的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，充分拉低動(dòng)態(tài)PE，對(duì)應(yīng)地產(chǎn)增量，三是長(zhǎng)期豐富的想象空間，核心是單盤NOI（營(yíng)運(yùn)凈收入）提升，對(duì)應(yīng)地產(chǎn)存量。 未來十年行業(yè)規(guī)模有望達(dá)到3.2萬億：增量開發(fā)、基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)提升和業(yè)主增值服務(wù)深化，將在未來十年共同驅(qū)動(dòng)物管行業(yè)規(guī)模提升，預(yù)計(jì)2030年行業(yè)規(guī)模有望達(dá)到3.2萬億。
沈建忠：物業(yè)管理行業(yè)需要提升價(jià)值共識(shí)
2020-06-28 10:10:00 1081 中房網(wǎng)